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家庭農場及合作社土地流轉抵押貸款流程案例解析

聚土網 2016-01-24 10:19
摘要:近日,在央行“兩權”抵押貸款試點和金融扶貧工作座談會議后,土地流轉抵押貸款政策開始逐步下達,各金融機構、政府相關部門都全面不受推進土地流轉抵押貸款工作。那土地流轉抵押貸款到底是什么意思?貸款流程又是怎樣的?我們將以地方的實際情況來做出解釋。

近日,在央行“兩權”抵押貸款試點金融扶貧工作座談會議后,土地流轉抵押貸款政策開始逐步下達,各金融機構、政府相關部門都全面不受推進土地流轉抵押貸款工作。那土地流轉抵押貸款到底是什么意思?貸款流程又是怎樣的?我們將以地方的實際情況來做出解釋。


首先,弄清楚土地流轉是什么意思?土地流轉是指土地使用權的有效流轉。擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權或者使用權轉讓給其他農戶或經濟組織,也就是所謂的保留承包權,轉讓使用權的行為即為土地流轉。

其次,土地流轉貸款又是什么?土地抵押貸款即為以流轉土地使用權作抵押來對取得土地使用權的個體承包戶、家庭農場和土地合作社等進行貸款發放。涉農金融機構有權根據貸款合同,來監督項目資金運行,到期償還存在困難的情況下,可依法對土地使用權及地面作物進行拍賣獲償。

農村土地經營權抵押貸款模式屬于貸款行業的創新延伸,不僅有效保證了農村規模經營主體的資金需求,并且很大程度上促進了農村土地經營權的合理流轉,還實現了政、銀、企、農村規模經營業主等多方共贏的目標。以下為家庭農場土地流轉與合作社土地流轉貸款模式在兩個地區的試點詳解。

一、家庭農場土地流轉貸款模式(以吉林為例)


1、法律依據

根據我國《物權法》的有關規定,不能抵押土地承包經營權。但土地收益保證貸款辦理過程中并不涉及對承包經營權的抵押。這一創新有效地規避了相關法律風險。

2、模式介紹

在土地收益保證貸款的規則設計中,由縣級政府成立物權融資服務中心設立了物權融資公司。物權融資公司所受讓的土地承包經營權,其實是僅發揮擔保功能的土地承包經營權,而實際對土地進行占有并使用收益的都是原土地承包人。物權融資公司是能夠讓農地充分發揮效用的合格受讓主體。土地收益保障的概念和成立物權融資公司的做法解決了這項創新的合法性問題。

3、操作流程

所需材料:場主身份證、戶口本、土地承包經營權證,申請表,還款計劃說明書,所需材料全部要加蓋家庭農場公章。

操作流程:農民首先將其土地承包經營權轉讓給“物權中心”,然后農民就可以此向金融機構申請貸款。當農民正常歸還金融機構借款后,“物權中心”與農民達成的土地流轉合同自動解除;當農民沒有按時償還金融機構貸款時,“物權中心”將獲得的農民土地承包經營權另行發包,將發包獲得的款項歸還金融機構,待新的承包人承包期限屆滿后,土地承包經營權再退還給原土地承包人。

二、合作社流轉土地貸款模式(以山東棗莊為例)


1、從法律法規的合法性

首先,土地合作社在辦理土地使用權質押貸款時,以土地使用權流轉收入作為質押對象和還款來源,以“農村土地經營收益權”為質押標的物,即以土地上的農作物、樹木、林果等附著物收入為第一還款來源,抵押的是土地收益,土地承包權仍然歸農民所有,經營權歸合作社使用,實際上體現的是農民土地使用權中的用益物權,從而避免了土地使用權不可抵押的法律限制。

其次,棗莊市中級人民法院出具了法律意見書,出臺了關于“農村土地改革提供司法保障和服務的見”和“關于切實保護涉農金融債權的意見”方面的文件,重點解決了農民不會失地、銀行貸款來源有保障兩方面問題,并為土地抵押提供了法律保障。

第三,棗莊市政府向農民頒發的《農村土地使用產權證》期限為20年,小于《農村土地承包經營權證》有效期為30年的規定,當借款人不能清償到期借款而由質押權人實現質押權時,是以《農村土地使用產權證》記載的期限內土地使用權的變現價款優先受償的。

2、模式介紹

棗莊市政府首選市中區、山亭區、滕州市、嶧城區、薛城區、臺兒莊區6個區(市)推行土地流轉制度改革試點,通過“發放農村土地使用產權證、組建農村土地合作社、建立農村土地使用權交易市場、實施金融跟進”等“四位一體”運作模式的制度設計,充分發揮土地使用權的擔保功能和融資功能。

3、土地收益權抵押貸款流程

所需材料:土地合作社以入股會員的土地使用產權證在縣級土地管理部門換成合作社統一的土地使用產權證。合作社營業執照、法人身份證、信用社申請貸款表。

流程:信用社對土地合作社的土地質量、經營面積、銷售利潤等進行調查評估后,對土地合作社的貸款申請進行審批,確定授信額度發放貸款。質押后土地使用產權證交土地產權交易所保管。


 
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